過去一年，香港雖然受新冠肺炎疫情影響，經濟按年收縮6.1%，是有紀錄以來最差的經濟表現，但住宅樓價表現卻依然堅挺。受惠於環球央行減息及重啟量化寬鬆，加上金融及商業服務業等部份行業受疫情影響相對較小，這些行業的僱員仍具備相當的購買力，足以吸納市場的供應。差餉物業估價署的住宅樓價指數於2020年按年上升0.1%。由於家庭收入中位數於2020年按年下跌7.4%，根據差餉物業估價署公佈的數字，住宅租金按年跌幅由2019年的1.9%擴大至6.1%，住宅物業的收租回報亦同步下跌。

然而，由於整體住宅空置率仍處於較低水平，加上在金融管理局逆周期措施下，對買樓收租的投資者的資本要求提高，即使租金回報率下降，仍未見住宅投資者大幅拋售物業。

隨着投資者憧憬美國經濟復蘇，美國國債孳息率於3月8日升至近1.6厘，比年初的0.914厘高。市場擔心，通脹率升溫可能觸發聯儲局提早結束量化寬鬆，令市場資金減少。不過聯儲局早前預計，到2023年，通脹率會保持或低於央行的2％目標，暗示會維持超低息政策一段長時間。目前香港市場資金仍然充裕， 3個月HIBOR報0.244%，與1月底水平大至相若。加上港元最優惠利率在上一個加息周期沒有完全跟隨美國利率上升，因此預期港元最優惠利率在未來一兩年將維持在現有水平。同時，目前住宅供應量仍然偏緊。根據差餉物業估價署的預測，私人住宅供應量將由去年的20,854伙，縮減至今年的18,924伙。

展望未來，預計香港經濟將隨着疫情受控而逐步復蘇。疫苗接種若取得進展，社會可以逐步解除社交距離措施，重啟經濟活動，對經濟復蘇的預期可帶動剛性需求。加上粵港澳大灣區發展日漸成熟，內地人才可能成為香港住宅市場的新動力，這些因素都有利樓市。然而，失業率仍然高企在7%以上，加上經濟仍然有多個不確定性，例如疫情可能反覆、中美關係不明朗、香港移民人數持續上升等，將影響買家入市步伐。因此，我們預計香港住宅樓價在2021年只會有溫和升幅。

值得留意的是，目前香港住宅樓價仍處於較難負擔的水平。2020年第4季，按揭供款佔家庭入息中位數的72%。不過，長遠而言，隨着土地供應增加，利率正常化，同時人口老化加劇等因素或令需求追不上供應增加，樓價升幅仍受到限制。

東亞銀行經濟師林艷虹、黃煜筠

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