【獲批重建】長實海韻軒及海灣軒已申重建商廈 市場估值逾440億
圖則屋宇署海韻軒
【更新長實回應】長實(1113)李嘉誠上周五宣布退休後,原來早部署好發展方向,為其長子李澤鉅鋪好路。集團旗下兩個位於紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒部署先後向屋宇署入則申請重建為商廈,總樓面面積逾220萬方呎,業內人士估計兩項目重建後估值合共逾440億元。
長實持有的紅磡灣紅樂道12號酒店海韻軒,今年1月獲屋宇署批出建築圖則,可重建成兩幢29層高(在4層地庫之上)商業大樓,總樓面面積約110.7萬方呎,料為近來年市場上最大宗的酒店轉商廈的項目。據悉,項目所在之地皮為商業地契,若轉為商業用途,毋須支付補地價。長實方面表示,毗鄰的海灣軒亦已申請重建為商廈,據集團年報顯示,樓面面積約107萬方呎,兩項目總樓面面積逾220萬方呎。長實回應指,集團已向屋宇署入則申請重建紅磡海韻軒及海灣軒為商廈,以配合長遠之業務發展。惟集團現時並沒有落實重建之計劃。
區內近年亦有商廈易手的例子,參考早前深圳富商陳紅天旗下的祥祺集團,2016年7月以45億巨額向會德豐地產購入紅磡One HarbourGate東座,One HarbourGate東座寫字樓樓高15層,樓面面積約為25.4萬方呎,東座商舖樓高兩層,樓面面積約2.6萬方呎,總樓面面積約28萬平方呎,以45億元成交價計,呎價1.6萬元。另全幢西座商廈及西座商舖於2015年11月以58.5億元售予中國人壽保險(海外),呎價約1.48萬元,物業已順利移交中國人壽(海外)。
市場預期上述兩項目坐擁全海景及鐵路優勢,價值會有進一步上升。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指,該兩項目長實料會作長遠業務發展,但估計不會在短時間落實重建計劃,因現時兩酒店合共有逾3600間酒店房,其出租率及收入均不錯。他認為兩大項目假若重建為甲級商廈,估計落成後呎價約1.8萬至2萬元,呎租可達45至55元,長期租金回報率約3至4厘。他進一步解釋指,因為這類維港全海景商廈,一直受中資青睞,這項目除可作長線收租物業外,也可整幢大廈或分拆出售,彈性甚高。
翻查資料,上述兩個酒店項目,於2002年政府對外招標,8月及10月作價分別為10.9億元(海灣軒)及6.55億元(海韻軒),即合共17.45億元,每呎土地價格分別為942元及510元。以市場估計比較,遠較現時估值低逾25倍,如長實真重建成商廈,並整幢大廈或分拆出售定必相當和味。
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