當年今日
關於我們

【理財救兵】兩公婆擁百萬積蓄:應上車還是供女兒外國升學?(葉景強)

蘋果日報 2019/12/01 08:00

理財救兵investMAN葉景強

想找救兵?立即登入「理財救兵」申請連結( http://bit.ly/2AabDO4),填妥相關資料。申請人獲編輯選中,會有專人聯絡。所有資料絕對保密,不涉任何商業宣傳成份。
財務分析個案︰
曹太 46歲 成衣公司老闆
曹生 47歲 貨車司機
大女兒 16歲
小女兒 13歲
財務背景︰
曹太和曹生原本在內地經營一所成衣貿易公司,高峰時期二人月入高達10萬元。可是,自中美貿易戰以來,近2年訂單急跌,很多美國的訂單都轉往越南。現時他們單靠這公司收入已經無法維持生計,於是曹生率先轉型為貨車司機,月入約2萬元,收入穩定了不少。曹太則繼續經營此公司,月入約2萬元。
資產方面,夫婦二人持有現金80萬元;人民幣20萬元;股票30萬元,股息約6厘;基金40萬元。
曹太一家四口十分節儉,不多消費和甚少旅行,平均每月開支約2.5萬元,包括租金1.3萬元,大女兒直資中學學費3,000元,以及一家四口保險費5,000元,其他雜費4,000元。至於每月儲蓄約1.5萬元。
理財目標︰
曹太曾是一位業主,她在2007年以250萬元買入物業,後來於2010年以300萬元賣出單位,雖然賺得不多,但她認為此單位的地段不方便和生活配套不足,於是賣掉物業。與一般落錯車的業主一樣,她一直有意重新上車,可惜樓價急升,自己的收入已經追不上樓價。
一家四口現時以1.3萬元租住九龍區的3房單位,空間足夠,加上業主友善,多年來未有大幅加租,因此曹太以往不太急切買樓。不過,考慮到女兒成長,有自己的住屋會較為安心,所以若時機合適,就會入市買樓。另外,曹太一家同時正申請居屋,可惜未有中籤。
曹太心儀500萬元以下的近郊單位,她希望可以購入3房單位,維持現時生活水平。至於地點方面,她考慮過深井、屯門和錦上路。另一方面,曹太擔心銀行對於他們這類自僱人士的按揭審批會較嚴謹,想問理財專家,銀行批出高成數按揭的機會大嗎?
其實自這場社會運動以來,曹太對在香港置業的信心一度被動搖,雖然自己和丈夫不會移民,但有想過為女兒安排海外升學,有意選擇台灣或日本。所以她擔心一旦置業,減去首期和每月供款後,反而令她將來可動用的資產,變得沒現時般靈活。因此,曹太想問問理財專家,是否應該放棄買樓,留多點資產給女兒作升學用途?
撰文:King Sir 葉景強(香港公開大學校外顧問)
自社會運動以來,許多港人都考慮移民他國,但身在外國找工作賺錢,很大可能比香港更難。不過許多人認為,即使自己無法移民都希望小朋友能有更好的升學機會。
曹生曹太希望能在港置業,同時亦能為女兒升學作準備。在置業方面,曹太想購買一層500萬元以下3房的單位,其實以這個價錢來說選擇不多,大多位於新界區,如屯門、天水圍等一些已補地價的公屋居屋單位。例如兆禧苑、兆康苑和天頌苑。呎價大約1萬元左右,可買到400多呎的3房細單位。
在資金方面,如他們在變賣股票後,再加上港幣及人民幣,大約持有130萬元。如購入一個500萬元以下單位的開支為2成首期100萬元(因自僱人士只能做到8成高成數按揭),另加3%印花稅15萬元,佣金5萬元,以及律師費約1萬元,上車大約總開支為121萬元。曹生曹太基本上能應付置業需要,但所餘流動資金就不多了。
在按揭方面,在香港按揭證券公司(HKMC)的規定下,自僱人士承造高成數按揭上限,最高只造8成。穩定收入的受僱人士,一般按揭批核文件要求比較簡單,只需要3個月的入息證明,糧單及過往1年的稅單已足夠。但因為曹生普太是自僱人士,銀行要求更多文件去證明其入息。一般來說,曾生需要銀行戶口顯示過去6個月的收入,平均入息不少於2萬元,以及過去2年的稅單,以證明申請人每月平均入息2萬元以上。
至於曹太的公司在內地,她需要提供更多的文件,包括1) 過去2年的審計報告 2) 個人及公司過去6個月的流水帳 3) 營業執照 (即香港的BR商業登記證) 4)驗資報告 (證明公司股份比例) 。以上文件用來證明曹太現在和過去2年的每月平均入息不少於2萬元。
在按揭年期方面,HKMC以75年減去年齡。以曹太46歲為例,可承造29年按揭。因此若能成功證明曹生曹太每月收入不少於4萬元,基本上銀行可以批出400萬元貨款,而每月供款約16,500元。但他們始終是自僱人士,批核方面要求比較嚴謹,建議先找銀行做一個預先批核評估,那就會更安心。
在女兒升學方面,目標台灣或日本,這2個地方的學費比全球多國如英國、加拿大都較為便宜,如台灣大學學費每年港幣6,000元至1.2萬元,而日本則高一點,公立大學約港幣3萬元,私立大學約港幣6萬元,視乎科目而定。而生活費則因人而異,一般而言在台灣住宿費加上生活費,一個月大約4、5千元,日本更是貴一些。
曾太在女兒升學支出方面,因未來供樓開支比租樓開支多了3,500元,但又少了大女的直資學校學費3,000元,即曹太每月有約14,500元儲蓄,應該足夠應付大女兒升學。
資料整理:樊栩瑩
investMAN
For People of Style & Substance
掌握理財智慧 感受生活品味
http://investMAN.hk
---------------------
SAKURA GLOBAL x investMAN
【全球樓行-馬拉】FAN享會
龐大專家陣容 助你走佬去馬拉
點擊參加SAKURA GLOBAL呈獻:【全球樓行-馬拉】FAN享會
-----------------------
屬於香港人的移民攻略
立即登入【全球樓行】