【投資導航】內房再掀物管分拆潮 物管股短綫難再掀炒風
蘋果日報 2020/09/30 13:19
物管股
年初武漢肺炎肆虐，一度拖累大市大跌，惟疫情爆發反而帶動社區服務需求，令物管股估值炒上，平均市盈率達逾60倍
物管板塊近年受資金追捧，今年以來多隻物管升勢凌厲，最高曾升逾1.9倍，遠遠跑贏恒指。物管股早前陸續放榜，並且再有內房分拆物管上市，預計年內或出現新貴，分析認為盈利雖仍有增長空間，但炒作空間則未如以往，內房分拆物管上市甚至會攤薄現有資金，料股價短綫表現疲弱。
年初武漢肺炎肆虐，一度拖累大市大跌，惟疫情爆發反而帶動社區服務需求，令物管股估值炒上，平均市盈率達逾60倍，甚至較騰訊（700）、阿里巴巴（9988）等科網股高。以市值計首六大物管股，今年迄今股價升幅介乎9%至194%；今年新上市的物管股，普遍亦升10%至20%。
物管中期純利大增
物管股一窩蜂被炒高，部份公司中期業績對辦，甚至高於其盈喜預測，其中物管龍頭碧桂園服務（6098）、永升生活服務（1995）、新城悅服務（1755）半年純利按年升60%至90%；今年物管新貴之一的正榮服務（6958）中期純利更按年錄逾倍增長。同樣今年上市的燁星集團（1941）中期半年純利按年升約130%，表面上領先多間物管公司，但其實純利大升主要受上市費用減少，以及錄得其他收入帶動，期內收益僅按年升6.7%，不論業績或股價表現均落後同業。
物管公司除了提供物業管理服務，普遍亦提供社區增值及非業主增值服務。雖然物業管理為最主要收入來源，但社區增值服務是三種業務之中毛利最高，服務通常包括車位管理、家政清潔、房屋裝修、拎包入住等。由於永升生活服務及新城悅服務正拓展業務，分別新增社區建設及餐飲服務，令社區增值服務毛利率下降約10及18個百分點，但仍分別錄53.8%及42.7%，高於物管業務。
個別公司如碧桂園服務還提供來自國企的「三供一業」服務（即供水、供電、供熱、物管），公司目前已接管物管及供熱業務，期內共錄9.23億元人民幣，佔總收入14.7%，是繼物管（佔總收入63%）後第二收入來源。不過中期業績顯示，「三供一業」中物管的毛利率為6.1%，供熱服務毛利率為5.4%，其低毛利率拖累公司整體毛利率下降兩個百分點，管理層於業績發佈會上表示，此業務需5年時間完成市場化目標，料下半年毛利率雖有所提升，但全年盈利預期不大。
黃德几：回調力度大 炒作空間不如以往
彭博綜合券商預測，首六大市值物管股2021年平均預測市盈率，較歷史市盈率回調至約30倍，光大新鴻基財富管理策略師溫傑認為，此板塊不受中美關係影響，長遠而言在管面積仍有所增長，盈利能見度高，又指預測市盈率30倍水平屬合理估值，其中大型及小型物管分別可給予40倍及30倍或以下估值。他續指市場近期炒新經濟股或落後舊經濟股，物管股現時屬於「尷尬期」，導致近期股價疲弱，料短期維持整固格局。
金利豐研究部執行董事黃德几指，近期物管股開始回調，要待股份喘定才適合入市，例如佳兆業美好（2168）、彩生活（1778）、中奧到家（1538）等回調幅度較大，走勢上較同業好，不過仍不看好整個板塊的前景，認為難再重現過往升勢，「物管行業其實內地競爭都唔係話唔激烈，市場嘅選擇太多，我睇唔到後來上市嘅會有以前嘅炒作空間，呢個板塊估值太高，盈利高速增長冇以前咁快。好似新經濟股咁升得多，調整力度會大啲。」
近期資金不如以往追捧物管股，但內房「分拆潮」延續，多間內房宣佈分拆物管業務上市，融創中國（1918）、華潤置地（1109）、合景泰富（1813）等旗下物管更已遞交上市申請表格。另外，恒大（3333）旗下恒大金碧及禹洲（1628）旗下禹洲物業亦明言分拆上市，恒大副主席夏海鈞業績會上更指期望恒大金碧於年內上市，並有意分拆更多資產釋放價值藉此降低負債。
對於多間房企分拆物管上市，溫傑表示維持中性看法，未必可再次掀起炒風，「如果嗰排市場氣氛都鍾意物管，的確會成個行業炒起，但而家大家對物管唔算太大憧憬嘅話，越多上市反而會分薄咗（資金）。」
記者：投資組
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