當年今日

投資導航--專家:樓價影響微 低成交不改
減辣有姿勢冇實際

蘋果日報 2014/05/18 00:00


放寬雙倍印花稅(DSD)換樓期限觸發樓市鬆綁憧憬,惟綜合各界意見,普遍對措施效用存疑,有人直指象徵意義大於實際,對樓價影響微、甚至改變不了低成交局面;亦有指樓市已明顯見頂,即使放寬辣招亦難挽劣勢,有學者則預料未來半年至一年樓價再跌10%機會仍大,鬆綁吸引買家反而是製造風險。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示,DSD換樓期限修訂對樓市的影響可謂微乎其微,他指目前樓市投資者已近絕迹,而按估計換樓用家只佔目前低迷成交的2%至3%,當中會先買後沽的比例就更加少之又少,「如果你估樓市會跌,就梗係即刻沽咗層樓,再吼低位買,邊有人咁蠢估跌但先買後沽?咁會有雙重損失,除非真係有心頭好。」
利嘉閣地產總裁廖偉強亦表示,政府放寬DSD換樓期限僅屬修訂,無疑新修訂有助換樓客,尤其有利一手市場,因換樓期限延長至簽訂買賣合約。然而,額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅仍然存在,不能與減辣相提並論。
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有指樓市已見頂,即使放寬辣招亦難挽劣勢。
目前只待一個爆破點
不少大行同樣認為鬆綁只對地產股有利,樓市則幫助不大(見另文),有地產股分析員亦表示,是次DSD修訂實際作用微,但象徵意義大,其潛台詞或者意味政策風險或已到頂,「下一步要諗嘅,已經變咗幾時先會再放鬆」,惟相關預期對股價影響多於對樓價,實質影響樓市因素還在於利息走勢及買家的議價力。
麥萃才指,觀乎近期投標結果,反映發展商對樓市前景亦不大樂觀,估計樓價有機會再跌5%至10%,港府是次鬆綁表面上是方便換樓客,但在淡市前景下吸引買家進場,實質反而會引發風險。
事實上,資深投資者陳清白再重申,目前樓價百分之一百見頂,即使撤走所有辣招令成交活躍,但樓價都會有跌冇升,目前只等待一爆破點,「一旦下跌,到時市場雞飛狗走。」
有買貴冇買錯係呃人
陳清白相信美國一年內會加息,「好多人被洗腦,洗到『你睇!政府出幾多招,樓價都唔跌,所以樓價有升冇跌』,又宣揚『有買貴,冇買錯』概念……如果97年買番來,揸到家吓先返家鄉,咁死啦,人生有幾多個十年呀!明明買貴咗,又自己呃自己。𠵱家寧願租住樓先,等跌啦!」
不過,資深投資者賴可茵堅持不論市好市淡,也會在市場尋寶,「如果件貨平市價一成,可以透過公司轉讓模式易手,避過雙倍印花稅8.5%,又坐享3厘息,我點解唔諗啫!」
她認為,投資物業並不一定跟隨大市,例如當年沙士,銅鑼灣舖位也一樣上升,這視乎該區發展潛力,現在睇準西環,「在西鐵效應下,多個發展商頻頻在區內發展物業同投資,我唔會驚囉!」
部份換樓客需求釋放
【睇樓增加】
政府放寬雙倍印花稅(DSD)買家換樓期限,表面上受惠的只是一群換樓客,但急於散貨的發展商因而受益亦是事實。其中青衣區兩大指標屋苑盈翠半島及灝景灣本月至今已錄約11宗成交,近九成為換樓客,過半為三房大單位交投;至於成為修例後第一個應市過千伙全新盤長實(001)荃灣環宇海灣,亦隨即加快推盤進度,料最快周中開售。
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發展商料加快推盤
事實上,市場對於修例,都認為可解放部份換樓客需求,部份大型指標性屋苑交投量都有加快。美聯(1200)何勇方表示,青衣區兩大指標屋苑盈翠半島及灝景灣本月至今已錄約11宗成交,較上月下旬的7宗明顯增加,而且近九成為換樓客,過半為三房大單位。近期睇樓量亦明顯增近一半。
中原趙鴻運指,港島東藍籌屋苑太古城本月有15宗成交,較上月下旬相若,但睇樓量在修例後最少增一成。
至於九龍西區奧運站以至東九龍麗港城等大型屋苑,價量都相對平穩。
此外,發展商的受益程度亦是值得關注。刻下長實荃灣環宇海灣和九建旺角麥花臣匯短期開售,連同已批出售樓同意書由會德豐(020)和新世界(017)的尖沙嘴Grand Austin暫定下月開戰,三盤合共可提供逾2,700伙,再加上預期下一季將加入散貨的大埔逸瓏灣逾千伙,新盤戰場風雲密佈,說不定會上演新一輪新盤大戰。
地產股短線借勢炒上
【連升多日】
辣招鬆綁憧憬下,大行普遍認為對樓市影響微,但幾乎一致認同一手成交將最受惠,對地產股短線有刺激作用,緊接將有大量新盤出籠的發展商尤其受惠。在大行唱好下,辣招鬆綁效應持續發酵,截至上周四止長實(001)已連續七個交易日上升,累計飆9%,新世界(017)亦在五日勁升近一成,強勢難擋。
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樓市政策風險大減
恒生地產分類指數截至周四止,已連升五個交易日,累計上揚7.7%,當中以新世界及信置(083)期內分別勁升9.7%及8.9%最標青,惟以今年表現計,則以長實及信置分別累計勁升15.5%及13.2%最耀眼,前者更已連續多日創52周新高,另外恒地(012)亦累計升近一成,相對大市今年仍跌約2.5%。
綜合多間大行報告,暫以大和看法最正面。該行認為減辣對推高成交作用微,但象徵意義很大,直指未來港府進一步為市場加辣的機會很微,未來着眼點在於何時再鬆綁,政策風險變相大降,加上目前環球投資者對本地地產股的持倉偏低,因此即使只是一個小消息,已足以引發股價大反彈,維持行業正面評級。麥格理亦指港府將來料專注增加供應多於調控,政策風險稍降,但認為辣招短期難再放鬆。
至於花旗及德銀均相信,減辣有利一手銷情,尤看好手持大量新盤的長實、新地(016)及信置等。不過,瑞銀認為即使一手銷售利好,對樓市影響不大,維持未來12個月樓價跌10%至15%預期,行業評級為中性。
DSD出籠始推低樓價
【回顧歷史】
自2008年金融海嘯後,環球央行齊齊放水,投資者為免銀紙貶值,紛向磚頭埋手,加上內地資金紛南下掃樓,形成水漲船高局面。港府自2010年起連環推出辣招為樓市降溫,但卻出現越壓越升的情況。
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SSD未成功壓樓價
2010年11月,政府首次推出額外印花稅(SSD),如買入物業後在六個月至兩年內轉手,須繳付相當於樓價5%至15%的額外印花稅,另又將物業按揭上限收緊,打擊樓市炒家。不過,新例實施後,市場放盤數目大減,樓價不跌反升。反映樓價的中原城市領先指數,當年11月底報89點,其後持續攀升,到2012年的10月已升越110點,即不足兩年時間,樓價狂升逾兩成,完全收不到預期效果。
政府於2012年10月再度出招,除將原來SSD稅率,提高到至10%至20%外,更首次推出買家印花稅(BSD),主要針對非本港永久性居民——所有外地人士或以公司於本港置業,須負擔額外15%的買家印花稅。不過,辣招加碼後,樓價依然未有降溫迹象,CCL短短四個月再由約112點升至121點,升幅接近一成。
政府遂於2013年2月再加推雙倍住宅印花稅(DSD),主要針對買入第二層物業的人士——樓價200萬元或以下第二層物業印花稅,由100元上調至交易額的1.5%;樓價200萬元以上的印花稅則倍增,最高將達8.5%。在「3D」齊發下,樓價終在同年3月見頂,現時較高位回落約半成。
【專家意見】
修訂影響微
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才:「DSD換樓期限修訂對樓市的影響可謂微乎其微,他指目前樓市投資者已近絕迹,而按估計換樓用家只佔目前低迷成交的2%至3%。」
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麥萃才
有助換樓客
利嘉閣地產總裁廖偉強:「政府放寬DSD換樓期限僅屬修訂,無疑新修訂有助換樓客,尤其有利一手市場,但SSD、BSD等仍然存在,不能與減辣相提並論。」
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廖偉強
租樓等跌價
資深投資者陳清白:「相信美國一年內會加息,但有好多人被洗腦,洗到明明買貴咗(樓),又自己呃自己;現在寧願租住樓先,等跌啦!」
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陳清白
市場中尋寶
資深投資者賴可茵:「不論市好市淡,也會在市場尋寶,如果件貨平市價一成,可透過公司轉讓模式易手,避過雙倍印花稅8.5%,又坐享3厘息。」
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賴可茵