【新增新地回覆】
新鴻基地產今年 2 月，取得許可在元朗南生圍東成里發展「跨代共居房屋」項目。事隔不足半年，新地轄下公司，在 8 月再向發展局申請發展旁邊一幅位於蠔洲路，5.9 公頃的土地，以興建 8 棟 24 至 25 層高的住宅，挑戰在「濕地緩衝區」内作中高密度發展。有團體指，發展商企圖透過「土地共享」等模式，或才成爲長驅直進發展濕地的先例，破壞候鳥的棲息地，擔心發展附帶的光污染及噪音，更影響候鳥判斷飛行方向，帶來更多鳥撞。

發展位置位於元朗南生圍南邊，近蠔洲路位置，正式濕地保育區界限旁邊，亦屬於「濕地緩衝區」，發展區域内亦包括 2 個池塘，並計劃在旁設置室外游泳池及會所，而發展區旁邊，更有至少 10 個供侯鳥及鷺鳥捕魚的活躍魚塘。

《立場》記者日前到上址，發現該位置長滿超過 2 米高的雜草，不時聽到有鳥叫聲，與緩衝區外、元朗站一帶的大型商場及數十層高的住宅，形成强烈對比。

翻查地政署提供的航拍照片，2000 年的航拍照片顯示，新地持有地段位置依然有小型建築物，四周有大片魚塘。2010 年則可見，該地段已被平整，未見任何建築物、樹木；坐落在地段旁邊的多個魚塘疑似被植物覆蓋及有「乾塘」狀況。而《立場》本周所攝的照片，則顯示地段繼續未見任何建築物；地段附近一帶的魚塘面積亦大幅縮小。

新鴻基地產發展有限公司的子公司，合域有限公司、誠君有限公司及富任發展有限公司聯合提出申請，將元朗蠔洲路、近東成里的私人地段及附近的官地約 5.9 公頃土地，興建 5 棟 25 層高、共 2616 個資助單位，及 4 棟 24 層高、共 1474 個私人住宅單位，預計可供超過 1 萬人居住。計劃亦包括興建交通道路、私人會所、幼稚園及巴士總站等社區設施。

發展商在發展「濕地緩衝區」前，須進行生態評估，並維持低密度發展，一般發展密度不超過 1，多維持在 0.2 至 0.4 之間。城規會曾在 2018 年 1 月，批准新地在上址興建 57 幢單幢、僅 4 層高的洋房，當時發展密度為 0.34 。然而，新地8月提出的「土地共享」模式，密度卻高達 4.14 ，與先前相差近 12 倍。

新地在濕地緩衝區，企圖發展中高密度項目早有前科。今年 2 月 26 日，城規會在附帶條件下，批准新地在元朗南生圍東成里地皮，即與上述蠔洲路僅隔一條小路的位置，興建 8 幢 8 至 21 層高的住宅大廈，以提供合共超過1500 個單位，其中部分單位採用長者友善設計，達至「跨代共居」的目標。新地在有關地點曾分別 3 次入紙，申請發展該土地，包括綜合住宅項目、填土及挖土，城規會全部批出有附帶條件的許可。

香港觀鳥會總監余日東補充，南生圍及后海灣一帶，有大量鷺鳥及水鳥，包括有黑面琵鷺、鷙鳥等國際受威脅鳥種，而興建中高密度的大樓，變相減低鳥類内的活躍範圍，「冇高樓大廈時，個天空係屬於啲雀仔，但如果有高樓大廈喺度，啲雀仔真係會因為咁改變航道.......缺乏緩衝區其實代表雀仔嘅活躍範圍會細咗。」

觀鳥會保育主任黃雪媚表示，附近有至少 200 對鷺鳥生活，例如對人類活動較爲敏感的池鷺，及常見的小白鷺，它們的喂哺頻率高，「基本上每次一攞完嘢食返去就即刻走」，他日高密度樓宇建成，或延長其飛行路線及增加繁殖壓力。

她指，濕地保育區是候鳥的中轉站，而緩衝區一帶是候鳥與濕地的連結，將來高密度的大廈建成，屋内的光污染，會影響候鳥判斷飛行方向，「誤以為係光向嘅指引，就會撞落玻璃，帶來更多鳥撞。」

「豬頭骨」變「肥肉」 或成長驅直進濕地先例

黃雪媚形容，地產商的野心不斷，而新地的申請是一個濕地發展「前鋒」，「如果（政府）批咗，好明顯就係一個先例......未來其他項目好大集會都會批，形成圍牆」，慨嘆若當局批准有關申請，等同廢除濕地緩衝區制度，「當你唔知道個影響係幾大嘅時候，要用返一個防患於未然嘅原則，起完 10 層係咪真係冇事呢？影響係返唔到轉頭的！」

本土研究社成員陳劍青則指該位置猶如「豬頭骨」，坐落在濕地保育區，與緩衝區的交界，難以發展高密度項目，然而發展商企圖利用土地共享先導計劃等，試圖增加密度，「土地共享嘅計劃好似俾佢（發展商）將一啲豬頭骨，由好低密度變成好高密度......喺市區二十幾層唔係啲乜嘢，但係喺濕地整整 25 層，我會預視到國際濕地（南生圍）有機會會被除名！」

他指，新地持有的這個地段，剛好緊貼獲批發展「跨代共居」的東成里地皮，待將來「跨代共居」項目的基礎建設等建成，就可減低發展成本，更有機會成爲繼續開發濕地緩衝區及保育區的藉口，「好似長驅直進咁，延伸更入的濕地範圍，會唔會有更進一步嘅濕地大開發？」

《立場》就申請向發展局查詢。局方回覆指，目前接獲 3 宗土地共享先導計劃的申請，其中 1 宗涉及「濕地緩衝區」，强調現時機制並未禁止在「濕地緩衝區」進行發展，有關項目須跟隨既定的程序及要求，並須按有關部門的意見，進行相關評估，及提出可接受的環境緩解措施，以支持其發展申請。

發展局澄清，政府失去規劃主導權的説法並不成立，土地共享先導計劃是補足而非取代，政府在私人土地作特定公共用途的規劃工作。

新地表示，從沒在該地段填塘或平整土地，僅移除土地上已空罝的臨時構築物，亦曾委託顧問進行環境生態評估，並已在申請時表明會採取調整建築物的佈局等措施，達至濕地零損失」。