《2021 年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告顯示，香港樓價處於泡沫水平。難怪有調查發現 51.6% 受訪者認為在香港買樓是「妄想」，其次是幻想（20.8%）。但上車難屬其次，最關鍵是，市民的居住權欠保障，房屋又高度金融化，為未來埋下特大計時炸彈。社會財富和發展機會太集中在金融及地產，高槓杆風險未有效分散 — IMF 今年 6 月曾發出警告，終於在 9 月，香港家庭負債佔 GDP 比重創新高 — 一旦黑天鵝或明斯基時刻降臨，對各行各業的衝擊和傷害將大得難以估計。

隨著高等教育普及化，大學學位貶值，年輕人收入增長速度和幅度已大為放緩。除非樓價大跌，否則怎儲錢都不會儲到首期 — 但別期望樓市崩塌，那會釀成大禍。微辣創辦人「六毫子」接受訪問時說，房地產是上一代人的玩意 — 年輕人不應該為了數百呎的單位而綁著自己的青春 — 道出不少人心聲。斜槓族的人生及躺平文化興起，香港人的買樓意欲將逐步減低，這是上一、二代的人很難想像的。但不要忘記，置業，除了滿足住屋需求，亦有長線投資考慮。以往樓市持續攀升，有幸置業者，就算自住，都能享受物業帶來個人資產變豐厚的好處。但現時樓價升至常人無法負擔的地步，沒有父幹，只能望樓興嘆。

就算買到樓，供樓不會像以往那樣隨人工攀升，越供越輕鬆。未來數年，私樓供應有限，難望下跌，但投資環境及氣氛已變，樓房炒賣，不會像過去那般容易有錢贏，有肉食。做半世樓奴供到老，下半世埋單計數，是否有賺，很難說得準。當可以入市的資金早已入巿，美國又快將收水和加息，「摱摱緊」想上車的人就會睇定啲，甚至打退堂鼓，那麼，新增的購買力從何而來？以往巿場憧憬有無限的北水托市，現在似乎班師回朝的機會更加大。市場缺乏正常購買力作支柱，沒強大後勁接貨，樓價還可如過往那樣坐火箭上升？

以前是越遲買越蝕底，這種羊群心理難再，到了臨界點，更會消解「買磚頭長遠無蝕底」的市場預期 — 期間會有不少人趁每次跌市撈底上車。在香港，很少人談論一個全球化現象：就業環境再沒有保證的未來正在迫近。

諾獎得主班納吉和杜芙若曾引用麻省理工同事 Erik Brynjolfsson 及 Andrew McAfee 著作《The Second Machine Age》的觀點，針對數位化對美國就業前景的影響提出悲觀看法。二人估計數位化將使擁有「普通」技能的勞工變越來越多餘。班納吉二人指，始於 1990 年的「自動化」傾向需要一定技能的工作（如會計師），增加的工作若非需很高技能（如程式編寫），便是完全不需甚麼技能。假以時日，中等技能工作（文書和行政工作）由更高學歷人士擔任，原本學歷不足者要轉投更低技能工作，這些工作人工更低，加劇貧富懸殊。不難想象，等到 AI 及機械人的應用更成熟、更普及，估計在廿一世紀三十年代，就業市場的前景，對僱員來說會很差劣，陸續出現失業潮，或薪酬遠追不上生活指數大升的現象。到時北部都會區卻陸續供應大量住宅單位，試問樓市會變成怎樣？

林鄭推「北部都會區」，聲稱最大目的是恢復市民盼望，認識到香港發展向好，不會經常擔心樓價上升、買不起樓。假如十多年前，她做發展局局時真的有決心解決房屋問題，香港便不會弄到這田地。可惜她當年推動的降低強拍門檻和活化工廈等政策，主要是讓發展商獲利。市建局和港鐵的建屋計劃，亦同樣以地產財閥的利益為依歸（可參考潘焯鴻〈向「新界北都會區」說 10 個「不」（中）〉）。

巿場聲音不會反映社會實況，而王于漸、雷鼎鳴等港府國師就一直教人相信 — 受特權階級操弄的 — 巿場力量。現在林鄭好像覺悟前非，但她沒有聽取真正專家的意見。任憲邦在〈房屋預測粗疏　隱憂不容忽視 — 評北部都會區與明日大嶼〉中批評，林鄭的鴻圖大計，城市規劃粗疏，我們將面臨房屋供應過剩、多達 22 萬間的無窮後患。地理學者伍美琴在〈我們不缺土地　缺的是策略規劃〉中亦曾經說，「很多人以為把土地分配作不同用途就是規劃」，「土地分配只是這過程中比較下游的部分。沒有上游的努力和創新思維，在下游不斷把土地收集和再分配，只會使問題重複出現。要好好規劃一個地方，需要深刻反思『發展』是什麼。」

林鄭卻反其道而行，沒搞清楚發展的理念，也沒有起碼的危機意識，不明白資產增值遊戲的風險及社會成本，便自上而下，以基建為重心，推動所謂造地起樓的發展大計。這不單無法補償她自己多年來的規劃過失，更嚴重滯後、落後於形勢 — 地緣政治及科技發展，勢將扭轉資金流向的方式，進而對本港經濟造成重大衝擊。單靠唸「背靠祖國」或「融入大灣區」的口簧，以為凡事有中央出手必能解決，只會為最高領導人添煩添亂。中央有自己億萬個難題急於處理，對香港的實際情況亦欠缺了解，否則，中聯辦便不用頻密落區收集意見，向政府遞交有 500 項政策要求的待辦事項清單。香港要有自己的策略規劃研究，著重跨學科知識的理論支援，作為迎接種種挑戰的行動根據，才有望在明確目標的指引下，按緩急輕重，對症下藥度難關 — 但現在北部都會區計劃，不改前朝先照顧地主土豪利益的作風，施政報告亦無正視貧富懸殊問題，八萬五翻版，便隨時成為最後一根壓垮香港經濟民生的稻草。

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