近日溫哥華的樓市非常火熱，優質地區兼市價單位一放出市場，不消幾天就有Offer，有時更出現搶盤情況，買家出價高過賣家放售價等個案不斷增加。買賣房地產的價格，已超越疫情發生前的水平。雖然買賣熾熱，但租務市場自去年受疫情影響後，價格並未回復疫情前的價位，仍然處於低水，準備回流生活或對溫哥華不大熟識的「救生艇」計劃人士，不妨先租後買，睇定合適地區環境，再加入買樓大行動。

BC省華人地產專業協會副會長陳永權Chris認為，以今日香港的狀況，即將回流溫哥華的人數比97年更多，對於溫哥華買賣及租務房屋市場，會有一定需求。不過Chris建議，仍然身處香港或首次到溫哥華工作人士，還是最好親身視察物業，再決定落腳點，先租後買是穩陣選擇。

自2020年3月疫情起，租務市場成交開始下跌，其中大學區如 UBC或 SFU附近的租金跌幅更見明顯，空置率亦慢慢上升，主要因為學校暫停面授課程，改為網上授課，部分海外學生決定離開避疫，本地學生亦退租回家線上讀書，租金累積跌幅達至20%或以上。Downtown同樣是重災區，因為政府建議Home Office或 Home meeting，市中心的service apartment亦受牽連，特別短期商務租約更幾乎絕跡，情況嚴重。

Chris表示，雖然現在樓市買賣熾熱，但租務市場仍未回復疫情前水平，主要因為供應充足，需要時間消化才能提升價格。以最近租務成交位於Downtown Burrard Street Wall Centre ，實用面積685呎，單位用一房一廁一廳及一間玻璃房設計，疫情前單位租金約為2,500加元（約15,531港元），但2021年3月份成交租金為2,000加元（約12,425港元），較疫情前仍然下跌20%。不過Chris相信，隨著疫苗開始普及，大學亦公布9月開始恢復面授課程，疫情受控後，相信租金市場會慢慢解凍。

大家到步前，可以參考<a href="http://xn--kijiji-2x8ii64ajlam578a.ca/" target=_blank>kijiji.ca</a> 、<a href="http://vancouver.craigslist.org/" target=_blank>vancouver.craigslist.org</a> 、<a href="http://liv.rent/" target=_blank>liv.rent</a>等網站了解地產買賣或租務狀況。有需要更可聘請 property manager，根據BC省的法例，為租客及業主制定公平公正及合理價格的合約條款，收費一般為一個月租金。

港蘋財經-

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全球樓行．專欄︱溫哥華租金下跌 685呎單位月租萬二蚊（Betty Chu）

香港大部分房產以租賃業權（Leasehold）持有，大地主（Freeholder）皆為香港政府，所以普遍市民對英國永久業權（Freehold）整個概念理解有限，上一篇文章詳述有關英國的<a href="https://hk.feature.appledaily.com/overseasproperty/article/FE66HYD2LFAL3PGFEWXVTGLX7E?referral=ALL" target=_blank>租賃業權改革</a>（Leasehold Reform），這次會延續英國房地產業權的主題，揭曉永久業權（Freehold）的迷思。

永久業權持有人（Freeholder）除了擁有地契所列地址上所蓋的房產外，還有該片土地擁有權，而且是沒有時間性限制的，永久業權房產大多是是別墅（House），連排別墅（Terraced house）、單邊別墅（Semi-detached house）及獨立別墅（Detached House）則是最常見的別墅類型。

購入永久業權的有幾大好處，一是免卻了邀交地租（Ground rent）及管理費（Service Charge）等租賃業權常見的費用，二是不用像租賃業權般擔心使用年期快要歸零，煩惱從法律途徑延續租賃年期（Lease extension）等手續，三是當永久業權持有人想在土地上作出任何改動，小至在花園建一個小屋（Shed），大至把整套房產拆掉重建一個新別墅，永久業權人可直接向當地政府（Local council）申請規劃許可（Planning permission），租賃業權人則需先得到永久業權人許可，後向當地政府申請規劃許可才能在土地上做任何改動，多一層手續。

沒有事情是完美的，永久業權房地產價格較租賃業權的昂貴，如果閣下打算買來岀租，千萬別忘記買入建築保險（Building insurance），除了轉移房屋建築結構的維修風險之外，大多建築保險都會包括一項為公眾責任（Public Liability）的條款，如有任何人，例如租客在房產裡發生任何意外，業主是有責任負擔當中所涉及的醫療費用而公眾責任保險則可保障業主的權益。

至於租賃業權業主則可放心，建築保險大多由永久業權持有人所購買，如果你的岀租房產屬大型發展項目，購買時律師會提供相關資料。

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全球樓行．專欄︱永久業權的迷思（柏妮思）

范冰冰2018年因陰陽合約逃稅被捕，最終罰款8.8億元人民幣，自此幾乎消失在演藝圈。事件發生後，令人驚覺原來大陸藝人真的隨國家崛起，一線藝人身家已達百億元計，隨便交個億元罰單像沒甚麼似的。當然，政府往後就重手推出各類限娛令，演員歌手除了要受政治、國籍審查，片酬收入全部受到國家管轄和限制。

槍打出頭鳥，范冰冰被祭旗，這幾年無論香港明星、電影老闆，或者拿着外國護照的昔日國際巨星，全部轉趨低調，寧願賺少點錢食穀種，也以保命為大前題。

不過，娛樂圈就是個大染缸，誰不想有錢有名氣，一代新人總會勝舊人，例如近日因離婚熱遍全中國的趙麗穎，內媒除了關心她老公馮紹峰是否出軌，亦翻出她身家達10億元的商業王國。

中國查冊大概較香港更透明，趙麗穎名下的公司股權全被翻出，其中最矚目就是擁有稻草熊娛樂（2125）1%持股，以市值計，價值就達9,270萬港元。據內媒報道，她當初只是入股10萬元人民幣，買下1%股權，如今因上市而暴漲900%，絕對眼光獨到。

趙麗穎是中國福布斯收入榜前十藝人，范冰冰未被查前，就曾公開過她的年收入達1.9億元，而近年因生小孩而停工，有估計收入就損失過億元。她與同是藝人的前夫馮紹峰合共持有15間影視公司股權，7間為關聯公司，3年前他們結婚，就被媒體喻為兩間上市公司合併成10億體量的大企業。

如今二人離婚，輿論都關心這10億身家的分配。根據目前大陸婚姻法，婚前各自財產，離婚後都不用平分，只有在婚姻期間買入的財富，離婚時才要平分。當然，這些都只是花邊八卦，重要的是看到，當與肖建華關係密切的范冰冰被打下，新一批乾淨血統純正的藝人隨之崛起，坐擁着同樣身家，只是換上了新面孔而已。今時今刻的香港，正正同樣上演着這種換血過程。

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港蘋財經-0425B2

【灣區風情】趙麗穎10億演藝王國 - 程凱

上周香港ESG（環境、社會及管治）業界舉辦一場武林大會，地球之友的綠色金融邀請一班監管機構、世界各地的可持續發展學者、上市公司等，討論綠色金融，會上大部份內容也是討論ESG光明的一面，但事實上ESG暗黑的一面，也絕對不容忽視，監管機構最重是要學懂打假。

不少基金現時也在「漂綠（Greenwash）」，好處當然是可以做好品牌，吸引ESG資金流入，甚或發行低息債券，不過現時聯合國與歐盟正在發功，3月10日起已推出「永續金融披露規範（SFDR）」審視基金「ESG標籤」，只能分為「非ESG基金」、「淺綠基金」、「深綠基金」，看看一些基金會否畏懼揹上「非ESG基金」之名。

根據新規定，所有在歐洲設有營運據點，或在歐盟行銷投資商品的基金公司，也需要跟隨SFDR，當中包括退休金、保險等等，悄悄在金融掀起一場新革命，涉及的歐洲基金資產規模據報達21.8萬億美元，下一步且看美國和香港等地會否跟隨。

但這些ESG標籤現時僅限在歐洲應用，要真正學懂ESG打假，最好還是靠自己，現時坊間有兩個ESG相關的認證考試，分別是歐洲金融分析師聯合會（EFFAS）及CFA協會推的ESG課程，前者有先發制人的優勢，不少從事ESG工作的金融人士已投考。

不過現時市面上ESG的資訊多以環保、可持續性來包裝，要靠ESG獲利也不是容易的事，不是只把錢花在減少碳排放，而是要把資本投放在可以帶來重大改變的創新企業，才能夠殺出一條血路，而不再是一味炒作概念。去年最熱炒的ESG股份是一些「抱團股」，如Tesla、氫能股Plug等，但今年資金卻是慢慢流往一些傳統環保股及ESG上游資源股。

坦白說，ESG市場仍然未有一個容易統一衡量的國際標準，單在社會（S）中的人權就已經引起大量分歧，不過這個概念在全球算是大勢所趨，未來幾乎沒有可能要避開ESG話題，還未開始研究這個議題的，還是找時間好好花點功夫。

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【魑魅魍魎】ESG武林大會應打假 - 十一少

最近有網民在我的facebook投訴，說我經常分享娛樂圈電視行業相關的內容，我的page已經不像財經了。

我的本科訓練是經濟學，經濟學就好像逍遙派的小無相功一樣，只要你懂得一套解釋邏輯，就可以處理不同公共事務，包括政治、金融、國際關係、公共衞生、教育和文化事業等等。

好像講文化事業，你可以從產業角度出發。講TVB，又可以研究上市公司報表，乃至整個TNT行業的整合，本來，這些話題就有很多金融經濟的發揮空間。

以上這些，都是用來掩飾自己喜愛MIRROR、ERROR，為自己開脫的一些說法。

我覺得比較真實的原因，是大家無辦法再從公共事務找到建立共同體的意向性。我特登講到好複雜，係想曖昧扮高深。舉個例子來講，193 package當然唔差，高大有型又敢言，但他跟曾志偉槓上了，多少有些原因是曾志偉實在太乞人憎。曾志偉成為某一些價值觀的代表。而當我們無辦法從公共事務反映我們討厭這些價值觀時，這些價值觀代言人就成為了箭靶。

本來文化事業就是一種大眾欺騙，因為文化事業有獨特的感染力，是一種精神麻痹，而且可以好像工廠般有計劃地生產出來。當大家睇新聞睇到要屈出精神病，大眾文化就是嗎啡。我沒有貶低大眾文化或追星捧偶像，我自己都追埋一份。

但凡任何專業都要上CPD，即是持續進修課程，香港的CPD成千上萬，我自己會上，也有時客串做別人CPD的嘉賓。最近我facebook share朱千雪教Family Law的CPD，反應極度熱烈。問自己一句，你是不是對朱千雪的興趣比單純的Family Law更大？

這就是供應與需求，也是經濟學來的哦，所以我沒有離題。

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【摸魚手札】娛樂工業的轉向 - 渾水

住宅租金持續下滑，加上航空業飽受 疫情 重挫，過往機師及機組人員熱門居住的大嶼山愉景灣，在雙重夾擊下，租金較高峯期一度回落兩成。加上後疫症時代，市民在家工作（WFH）成新常態，有上班一族從市區出走到「無煙島」居住，亦有市區 港人 不惜豪花逾萬元在區內租樓作度假之用，「純粹入來透吓氣」，令這個遠離繁囂的小島現搶租潮。最平1萬元左右已租到樓，幾近「平過住天水圍」，本報直擊一個400呎海景租盤，以「廳大房大」作招徠，睡房放置6呎床後仍可3邊落床，挾四周環境充滿外國度假feel，實行嘆住海景chill住返工。

受疫情影響， 香港 人無法出國鬆一鬆，每逢周末及假期離島總是人滿為患，亦多了市民留意離島樓市。在愉景灣從事地產代理工作超過20年的中原地產高級區域營業董事李偉寧（Simon）言：「過去一年，每逢周末，唔好講長假期，好多啲郊遊人士，入嚟鍾意選擇行山，有些人亦覺得愉景灣好靚，順道會去睇樓，睇吓呢度啲樓價同出面相比，睇吓睇吓之後，有啲就真係再計吓自己，原來我自己都可以搬入來住，都可以返到工喎！如果有小朋友，又再計一計，小朋友都可以讀到書喎！因為我哋呢度校網係好好，有國際學校，亦有政府津貼學校。」

據差餉物業估價署資料， 本港 私人住宅樓價較歷史高位僅低3%，相反租金仍較歷史高位低13%，租金跌幅遠高於樓價，部份市民覺得租樓抵過買樓，離島平價租盤成市民「避世勝地」。

Simon續說，疫情之下，愉景灣本地客增加約1成，外籍客及本地客比例由以往約6比4，變成約4比6。「後生仔都多㗎，其實而家啲後生仔都好注重身體健康、空氣的質素，所以他們有些都選擇搬來愉景灣。」

除了年輕人外，更有居於市區港人花費逾萬元在愉景灣租樓作度假用途。意堤6座一個開放式單位，實用面積412方呎，剛以1.38萬元租出。Simon透露，租客本身居於西灣河嘉亨灣，但「鍾意呢度空氣好，居住環境寫意，有出國feel，放假先會同家人入來住，純粹入來透吓氣」。單位業主是外國人，2019年以700萬元購入，租金回報率2.4厘。

Simon亦提到，在家工作（簡稱WFH）最近大行其道，人人在家工作防疫，「啲人唔需要日日返工，他們之前覺得愉景灣好遠，如果日日要舟車勞頓覺得好花時間，之前不是不想搬入來居住，但因為日日要返工問題。咁而家多咗人WFH，每星期返公司可能只有一、兩日，有啲唔使返添，咁嘅話呢，他們就選擇一些地方空氣比較好、比較闊落的地方居住。」

愉景灣一批本地客之中，不乏WFH一族。一對年輕夫婦原本租住荔枝角美孚新邨，在中環上班，由於改了在家工作關係，今年初決定由市區搬到愉景灣，農曆新年前以月租1.6萬元租住蘅峰一個實用面積545方呎2房海景單位。有地產代理表示，現時美孚新邨約500呎單位，萬六蚊都租到，所以愉景灣不算平，但對於追求寧靜生活的市民，市區屋苑又未必合適，只能夠話各有捧場客。

愉景灣租務市場向來主要靠外籍人士支撐，但受中美貿易戰、社會運動及疫情影響，不少外籍客離港，早前更出現機組人員退租潮，令該區2019年全年只錄得約479宗租務成交，較2018年約700宗少3成。愉景灣2018年6月，高座物業平均呎租高見34.6元，去年跌穿30元，今年1月低見28.3元，較兩年多前高位跌近2成。李偉寧表示，愉景灣租金已止跌回穩，本月重上30元水平。

在本地客力撐下，去年成交量急升5成至約717宗，成交活躍程度媲美藍籌屋苑。單位總數達12,868伙的鰂魚涌太古城，去年全年錄得約718宗租務成交。愉景灣現時整體平均呎租約30.5元，平過不少大型屋苑。現時太古城平均呎價約37.9元，愉景灣平近兩成。

上月愉景灣錄43宗租務成交，最平月租僅1萬元，單位為3期寶峰寶珊閣低層E室，實用面積368方呎，屬開放式間隔，業主叫租1.2萬元，估計最後僅以約1萬元成交，呎租27元。愉景灣月租低見1萬元，可謂與天水圍租金睇齊。現時嘉湖山莊2房單位，月租最平約1.05萬元。

直擊一房海景租盤 叫租1.6萬

愉景灣租盤現有近350個租盤，間隔多元化，由300多呎1房單位，到超過4,000方呎獨立屋都有。記者日前到愉景灣乘坐高爾夫球車睇樓，直擊12期海澄湖畔低座38座高層B室租盤，實用面積457方呎，裝修新淨，無論廚房、浴室、客廳以至睡房均間隔闊落﹔睡房非常大，估計有接近100呎，即使擺放一張6床睡床後，三面仍有充足落床位。外望是海澄湖畔的南歐式建築設計，有如置身外國，遠少少更望見二白灣海景。業主2009年以223萬元購入單位，現叫租1.6萬元。

另一個租盤，為10期時峰1座低層E室，實用面積534方呎，一房間隔，之前由國泰空姐承租，今年2月搬走後再放盤，業主開價1.4萬元。

李偉寧補充，十年八年前，愉景灣只能搭船才可以入來，但自從愉景灣隧道2000年通車，2014年再放寬限制，批准市區的士及大嶼山的士駛入愉景灣，居民出入更為便利。他認為，疫情持續，港人比之前更注重健康，搬往人煙較少的地方居住，加上WFH成常態，更多人搬來住，愉景灣今年租務成交量料逾800宗，比去年增加10%至15%。

高爾夫球車月租9,000元 貴過市區劏房

高爾夫球車是愉景灣居民主要用作代步的私人交通工具，由於多年來區內高球車的牌照數目一直限制於500部，惟住宅數目不斷增加，高球車連牌照的成交價曾炒至220萬至230萬元「天價」，現已回落至約170萬至180萬元，月租則介乎7,000元至9,000元，視乎新舊車。

愉景灣外籍人士聚居，向有「小外國」之稱。根據2016年 香港人 口普查結果，愉景灣的人口有20,271人，華人佔9,061人﹔第二多登記的白人佔6,124人，較2011年統計的3,230人多近九成，為全港最多外籍人士聚居的地區，佔全港白人登記總和57,703人的10.6%﹔而計及菲律賓、印尼及其他國籍人士，該區外籍客多達11,210人，比例55%。愉景灣發展至今逾40年，現有約8,000伙單位，按目前人口，平均每伙居住2.5人。

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