東莞市今日公佈最新賣地規則，地皮於該市國土資源網上交易系統到達封頂價之後，將轉為「最終一次性報價方式」賣地，之前曾經參與競投的發展商自動進入「Final Round」作最後一次報價，價錢最接近平均價的參與者將購得地皮，改變一般以價高者得的規則。

舉例某地皮最終回合有四間地產商參與，各入標2億、2.5億、3億及4億元，平均報價2.875億元，根據報價與平均價相差的最小的原則，項目將會由入標3億元的發展商投得。同時，該回合參與者將不得悉其他人報價及參與者數目，且機會只有一次，報價限時5分鐘。

年初迄今國內賣地市場回暖，多個地區頻現高價地王，引起政府關注，有傳監管部門收緊部份內房融資以抑制地價。

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【我猜我猜我猜猜猜】東莞賣地價高者輸 最貼近平均價者贏 

地政總署數據顯示，上月獲3個全新盤申請預售樓花同意書，分別為將軍澳日出康城第9B期（503伙）、日出康城第9C期（503伙），以及藍田茜發道1期（413伙），涉及1,419伙，全由會德豐地產持有。

地政總署亦公佈，上月獲批預售樓花同意書的新樓盤，為會德豐同系將軍澳日出康城7B期，提供504伙，而地政總署批出日期為5月17日，同意書生效日期為6月15日，與項目7A期四月份，批出日期及生效日期為同日的情況，有所出入。

會德豐地產指出，將軍澳日出康城7B期，已取得預售樓花同意書，生效日期為2019 年6 月15 日。發展商現正積極籌備售樓說明書及示範單位，預計可於月內推出市場。

【預售申請】會德豐三盤申預售涉近1500伙

周大福（1929）截至今年3月底止全年多賺11.8%，純利錄45.77億元，每股盈利0.46元。計及特別股息，擬每股股息派0.65元。主席鄭家純在業績會上表示，受外圍不明朗因素及集團2018至2019財年高基數影響，對2019至2020財年業績審慎樂觀，未來3至5年內地會借助加盟店加快開店速度。

期內集團營業額按年上升12.7%至666.61億元。港澳及其他市場營業額按年升8.4%，錄242.28億元。集團董事總經理黃紹基表示，近月本港銷售有所放慢，但認為首季（4至6月）生意放緩屬公司預料之內，因為集團2019財年首季港澳同店銷售按年增26%，基數較高。上個財年港澳同店銷售全年升8.7%，目標今個財年可錄低單位數升幅。

香港周大福分店維持80間水平，另新增兩間新品牌門店，包括主打高端鑽石品牌HEARTS ON FIRE。執行董事孫志強說，今年港澳門店會開6至7間分店，黃紹基補充，新店主要設於九龍及新界西民生區，以新品牌為主，包括MONOLOGUE及SOINLOVE。

內地方面，期內營業額按年升15.3%至424.32億元，同店銷售按年升3.4%。黃紹基指，未來會以加盟店形式加快搶佔內地市佔率，目標今年重點於次等城市及鄉鎮開返500個零售點。期內內地分店數目達2988間。

【業績解畫】加快搶市佔率　周大福內地明年擬開500間分店

樓市再現億元銀主盤。長實(1113)發展的中半山豪宅君珀，於2012年以1.88億元售出頂層一個連天台複式戶，實用面積2,715方呎，天台附設私人泳池，當時呎價69,245元創下中半山歷史新高。不過，消息指該樓王近日已淪為銀主盤，銀主渣打銀行現開價1.685億元放售，較業主七年前買入價低1,950萬元，成為今年全港最大宗銀主盤放售個案。

土地註冊處資料顯示，上址現由高源投資有限公司持有，公司董事為田淑珍，持香港身份證。新地(016)旗下南區壽臣山Shouson Peak 9號屋，2016年8月以3.88億元售出，洋房實用面積4,271方呎，呎價逾9萬元，樓價曾創下區內一手洋房新高，登記買家為田淑珍。代理表示，該洋房現於市場放售，開價4.88億元。

君珀當時開售吸引不少中港名人捧場，包括霍英東家族成員斥逾1.2億元購入低層全層兩伙。內地導演馮小剛妻子、女演員徐帆或相關人士，則持有地下連花園特色戶收租。

銀主連環蝕放物業。消息指，大埔比華利山別墅愛琴道雙號屋，實用面積2,186方呎，銀主開價2,463萬元放售，較業主2011年買入價2,741萬元低一成。

【渣打劈價】長實君珀億元樓王淪銀主盤   開價1.68億元

人稱「Joe彭」嘅東亞銀行（023）高級顧問兼資深賓架彭玉榮，本月28日就正式榮休，告別服務咗46年的東亞。即將退下火線，彭生更加妙語如珠，佢用西部牛仔片結尾，主角夕陽西下騎住匹馬消失於荒野，比喻當下心境；又引述英國人金句「stiff upper lip」（合埋你把口），笑稱要學習退休後就不要想當年的智慧。

話說李氏家族成員、已故港英年代首位華人民政司李福逑（長子李國能為特區政府首任終審法院首席法官），曾接受《壹周刊》榮譽社長兼前社長楊懷康訪問。

彭生講了個小故事華華聽，當李氏被問及曾經共事的前港英財爺如郭伯偉、夏鼎基理財風格時，即二話不說：「好耐之前嘅嘢我唔記得嘞」，stiff upper lip藝術發揮極致。

東亞主席兼行政總裁李國寶，7月起半退休只留任執行主席，兩名兒子李民橋及李民斌接掌聯席行政總裁。

Joe彭此時退休是否新人事新作風？他即說兩者無關係，自己已登七，「我遞信早過兩位李生升職」，只因作為顧問佢已經功德圓滿，「再無乜貢獻畀到銀行」，所以係時候逍遙快活。

【李華華Online】東亞彭玉榮月底全退 學西部牛仔策馬揚長

國泰航空（293）發出公告，指已注意到香港個人資料私隱專員就2018年發生的資料事件發表的報告。公司現正與其顧問審慎考慮該報告，並將於考慮之後決定是否恰當就該報告作出任何詳細的公開回應。

國泰航空於公告中稱，再次就事件表示遺憾及誠摯道歉，並已採取措施提升其資料治理、網路安全及存取控制方面的資訊科技保安，教育及員工意識，以及事件應對敏捷性。在資訊科技基礎設施及保安方面，於過往三年已投放重大開支，並將繼續在這些方面投資。

國泰去年三月份發生資料外洩事件，公司及其全資子公司港龍航空，有約940萬位乘客的資料曾被不當取覽，當中包括乘客姓名、身份證號碼、護照號碼等重要個人資料。

【940萬名乘客資料】國泰：正研究私隱專員報告　繼續投資網上保安

●小米（1810）公告，今日於市場回購2,186.5萬股股，為本周內第三次進行回購，回購價每股9.22元，涉資2億元。小米今日收報9.21元，跌0.1%，成交6.4億元，換言之，有近三分一成交為回購，撐價動作明顯。此前在6月3日和4日分別回購1102.94萬股和1110萬股。

●比亞迪(1211)公布上市銷售數據，5月共賣21899部新能源車，按年升54%，首五個月合共錄11.9萬輛，按年多1.06倍。另5月賣1.2萬部燃油車，按年跌49%，首五個月合共錄7萬輛，按年減少55%。總計所有汽車銷售，上月按年減少一成至3.39萬輛，而首五個月合共為18.9萬輛，升1.3%。比亞迪今日收報47.75元，升5.7%。

●梁志天設計(2262)發盈警，公司預期，截至6月底止半年，料錄得淨虧損約800萬至約1500萬元，去年同期則錄淨利潤約2520萬元。集團指，財務表現預期轉弱主要由於內地房地產調控措施及中美貿易戰持續等宏觀經濟氣氛影響，集團室內設計業務新簽訂項目數量及合同總額持續明顯下滑。梁志天去年7月上市，招股定價0.88元。今日收報0.76元，無升跌。

●融創中國 (1918）5月份實現合同銷售金額約443.8億元（人民幣●下同）按年增長16%；今年首5個月累積現合同銷售金額約1,633.7億元，較去年同期上升12%。

●寶龍地產（1238）5月份合約銷售額64.66億元，首5個月合約銷售總額225.2億元，後者按年增長85.6%。

●禹洲地產（1628）5月份的合約銷售金額為51.51億元，而首5個月累計銷售金額為212.90億元，兩項數據分別按年增長25%及15%。

●香港興業（480）公佈以7.6億元購入九龍衙前圍道148號合勤名廈全幢物業連租約。該物業樓市18層，合共有24個住宅單位及29個車位，建築面積約3.3萬呎。興業稱物業位處優越，收購有助於強化及擴充物業投資組合，提高租金收入及符合業務策略。

【晚間通告】小米今斥2億元回購撐價●比亞迪上月銷售跌一成

內地今日發放5G牌照予4家營運商，至於香港，通訊辦於3月公佈向數碼通（315）、香港電訊及中移動香港指配5G頻譜，預計今年第三季將推出5G使用的3.5GHz頻譜予4間電訊商競投，最快明年4月才會推出服務。

新地（016）旗下數碼通計劃投資數十億元發展5G網絡，暫未落實推出5G服務時間表。香港四大電訊商中，只有數碼通的4G網絡基建使用愛立信，其餘3間均使用華為。

香港電訊（6823）上月舉行技術發佈會，指5G需要強大光纖網絡支援，預期未來一、兩年無線網絡升級至5G，資本開支已預留資金升級至5G。

香港電訊工程部董事總經理林榮執當時指，5G技術可以令端到端延遲值低至6.2毫秒，傳送最高峯值可較4G技術高出20倍，有利無人駕駛、遙距手術、4K數碼相機實時串流等應用，並示範以5G下載2GB文件檔案，下載速度僅需時14秒。

【5G】實測2GB文件14秒下載 香港5G最快明年才有得用

新世界（17）兼周大福（1929）主席鄭家純今日出席周大福全年業績記者會時，被問到如何看《逃犯條例》修訂，以及有關修訂會否影響香港營商環境。他認為修訂條例對本港營商環境沒影響。

鄭家純表示，修訂《逃犯條例》對本港營商環境沒大影響，認為香港本身是司法獨立，「真係犯法，而係罪有應得，係需要引渡嗰啲，都冇辦法架。」香港不應淪為犯罪匿藏基地。他又提到，政府已表明會有不同把關，社會不應該太擔心。

《逃犯條例》修訂惹來社會爭議，近月大孖沙或商界領袖被問到有關條列修訂的問題時，多數三緘其口。（有關新聞連結： https://bit.ly/2QPcH0N） 

【逃犯條例】鄭家純：香港司法獨立　修訂對營商環境沒大影響

路透旗下IFR報道，全球最大啤酒廠商百威英博旗下百威亞太擬於下周四尋求通過上市聆訊，計劃集資50億至70億美元（約390億至546億港元），將會是今年集資規模最大的新股。

百威亞太上月10日向聯交所遞交上市申請。早前百威英博在首季業績報告中指，將亞洲業務的少數股權在港上市，有助於公司降低債務，並尋求收購機會。

另外，市傳長和（001）為最大股東的和黃中國醫藥科技已通過上市聆訊，今日至下周三(12日)評估投資者對其香港IPO的需求。和黃醫藥目前已在英美兩地上市後，最終回歸香港，前此市傳擬集資5億美元（約39億港元），目標第三季掛牌，長和表明將藉此出售舊股套現。

亞太區物流地產平台ESR Cayman(1821)今日開始招股，據3間證券行，首日孖展僅得40萬元，相當於公開發售集資額暫遠不足額。ESR發行5.6億股，當中5.6%為公開發售，整體發行股數中有2.34億股或41.7%為舊股，變相公司真正集資最多56.9億元，其餘逾40億元將歸現時股東所有。

【新股】傳和黃醫藥已開始評估IPO需求●ESR 首日孖展不足額

資產管理公司寶銘（PAMA）、日本房地產商JAB、日本物業投資公司Lazurite及投資顧問慧橋國際今簽署合作協議，成立私募基金投資大阪小型酒店。

寶銘主席郭彰國稱，該基金有意籌集至少1億美元投資大阪小型酒店，相信回報率能夠達雙位數字。他認為大阪屬樞紐位置，加上奧運、日本開賭等因素，酒店業仍有發展空間。

屆時基金投資的酒店由JAB興建及營運，JAB社長李雅倫稱公司已在大阪發展並拆售十數個小型酒店，每個提供30到40個房間，六至七層樓高，而未來亦會為基金物色類似規模、鄰近鐵路站的項目。

【海外投資】私籌基金籌1億美元投資大阪酒店

美聯儲主席鮑威爾周二晚表示，「會作出適當的舉動去維持經濟擴張，並正密切留意貿易戰對美國經濟前景的影響」。他同時指出，當經濟出現突發狀況時，央行委員的利率預測中位數（即點陣圖）無法反映聯儲局會如何回應事情，該利率預測反而變成了「最不可能的局面」。鮑威爾沒有重申央行對政策前景保持著耐性，上述言論暗示聯儲局正準備在未來幾個月之內開始減息。

利率期貨市場現時反映，美國在年底前減息兩次的機率達8成，在9月底前減息一次的機率為9成，在7月底前減息一次的機率亦有6成半。央行下次開會的時間是6月19日，估計央行委員在該會議之後會把上述點陣圖大幅向下移（3月時仍預測明年有加息可能），為7月或9月展開減息而鋪路，意謂歷時不到四年的美國加息週期即將結束。

此前已有包括澳洲及紐西蘭等成熟市場的央行率先減息，主要新興國家方面則有印度及巴西等先後減息，中國亦已多次降準，短期內估計包括南韓、印尼及俄羅斯等均有機會加入減息行列，全球主要央行的短暫加息週期正式告終。

但問題卻在於，此前近四年間美國累計的加息幅度只有225點子，未來時間若經濟下行的壓力增加，聯儲局將只會有九次的減息機會。過往一旦美國進入衰退期，央行需要減息挽回經濟的幅度大概為350至500點子，意思是在這一次經濟下行期，央行將很快在息率降至零之後就要再次被迫選用「非傳統」的政策工具。鮑威爾在周二晚的演說中實際上已討論到該等工具的可能性。

若貿易戰持續，以致美中兩國（及其他多個出口大國）互徵關稅，未來由進口價格推升的通脹壓力將會逐漸變得明顯。鮑威爾提及美國現時的通脹正低於目標水平，以此作為未來減息的理據；然而，一旦進口通脹逐漸浮現，央行將再難以此作為進一步減息的藉口。未來美國將會面對滯脹的兩難困局：若央行屆時堅持減息救經濟，通脹勢將失控地上升，最終只會蠶食實質的經濟增長；若央行屆時選擇加息壓通脹，經濟將只會加快跌入衰退。

美國尚有225點子的減息空間，加拿大有175點子，澳洲本周減息一次之後現時只剩125點子，英國則有75點子，可憐的歐洲及日本央行並沒有展開過加息週期就已經結束了。隨著未來幾個季度全球增長進一步減弱，一眾成熟國家將會迅速地把「減息餘額」用完，全球主要央行屆時勢將爭相採取創新的非傳統措施去救經濟。

潘國光 富邦銀行(香港)第一副總裁兼投資策略及研究部主管

【基金觀點】全球加息週期正式結束

中國與美國的爭端，從貿易層面蔓延至科技領域，雙方角力之下，不少投資者均擔心今年環球經濟前景將如何發展，事實上，中國作為這次爭端的其中一方，今年下半年的形勢其實未必會如市場想像中般疲弱。

相對於2018年，目前中國無論是在貨幣政策又或是財政政策上，均已加大力度支持經濟，前者包括有定向下調存款準備金率等，後者則有減稅降費等，除此之外，中國更推出政策支持中小型企業和民企，不但可改善這些企業的流動性，對於推動經濟增長和就業亦有一定程度的幫助。由此可見，今年第一季度中國的政策面似乎出乎市場預期地寬鬆。

儘管從最新的4月信貸數據可見，刺激力度略見緩和，加上市場對刺激措施的效果傳導機制存疑，惟中國第一季刺激措施的規模相當龐大，絕對不容忽視，而且其刺激方向亦十分明確。投資者值得留意的是，刺激措施的成效一般需要一定時間才能傳導至實體經濟，這可能會在下半年稍後時間較為明顯。

同時，美國貨幣政策亦見放寬，除了加息步伐停止外，縮表亦預計在下半年結束，我們認為這兩大助力將可為環球經濟增長帶來一定提振，增長形勢有望在年底左右漸漸改善。

不過，環球經濟增長近期回穩，主要是源於經濟狀況自極端惡劣復甦，換句話說，經過低位反彈的階段後，今後的復甦相信不會直線改善。

總結而言，中美爭端近期持續升級，短綫而言固然對市場及投資氣氛造成一定影響，但我們認為，從基本面角度來看，無論是對中國或是美國，中期而言的負面影響仍然是可控制的。

陳宇昕 富達國際東北亞分銷業務投資策略師

【基金觀點】中國刺激經濟力度空前 中美爭端衝擊中期可控

九倉及南豐合作發展的山頂聶歌信山道Mount Nicholson，上載最新銷售安排，將以招標形式推出12，21及22號洋房，招標日期為2019年6月14日至21日。

樓書顯示，12號屋實用面積7042方呎，連2715方呎花園及1970方呎庭園；21號屋實用面積6326方呎，連3052方呎花園及1200方呎天台；22號屋實用面積7008方呎，連2761方呎花園及1350方呎天台。

【白石角溋玥洋房6361萬沽出　全盤沽清】 信置(083) 大埔白石角天賦海灣2期溋玥，剛剛沽出最後1伙。項目2號洋房，成交價6,361.63萬元，實用面積2,866方呎，呎價22,197元，連同花園面積1,379方呎，平台面積822方呎。集團表示，區內的溋玥、海鑽及逸瓏灣 I、II期，全數單位已全數沽清。

同系同區逸瓏灣8，亦沽出1伙，3A座高層D單位，實用面積677方呎，成交價959.61萬元，呎價14,174元。

【屯門御半山II期上樓書　最細開放式250呎】 屯門新盤混戰一觸即發，新地（016）屯門御半山II期剛剛上載樓書。樓書顯示，項目分成2A、2B兩座，每幢30層，提供495個單位。兩座大樓共用電梯大堂，一梯18伙，4部電梯，即每4戶爭一部電梯。

單位實用面積由250至854方呎，涉及開放式至三房，最細2A座J室，開放式，實用面積250呎，連22平呎露台，佔27伙，當中開放式至二房，均為開放式廚房設計。項目預計關鍵日期為2020年8月31日，樓花期約15個月。

項目分兩期發展，當中項目I期提供522伙，於去年5月推出首張價單，首批平均折實呎價逾1.5萬元，同月首輪銷售即日沽清，其後第二輪銷售時，平均呎價已升近1.6萬元，惟6月起樓市轉弱，其後銷情逐步變慢。I期累售逾九成，平均成交呎價約1.65萬元。

【新盤消息】Mount Nicholson 3洋房下周五招標

合景泰富（1813）舉行股東會，公司向股東派發餅券，惟因數量不足，公司要求股東寫上地址，以郵遞形式贈送餅券，場內有小股東一度鼓譟，不願露面的陳女士表示，合景泰富並非第一次發生這種失誤，認為公司安排混亂。

持股約3年、不願露面的陳女士透露，7.4元買入1,000股，她坦言最初跟朋友一起入市，對公司業務背景不清楚，加上自己不貼市，一直無跟進股價走勢。不過，她希望公司會改善股東會安排。對於此次派發餅券的混亂場面，她就指，公司無回應何時可收到餅券，及不慎寄失餅券的處理方法，對公司信心不足。

陳女士指，會上有股東怪責公司股價無升幅，並詢問公司在大灣區投資的情況，管理層回應稱內地房地產市場競爭大，未來會繼續審慎行事，股價方面則稱，公司都有3、4厘息。

主席孔健岷會後未有與傳媒會面。合景泰富收市報7.96元，升0.9%。 ----------------------------- 新聞有價 你肯為《蘋果動新聞》付幾多錢? https://hk.adai.ly/QDTT6y5mgX

【股東會】派餅券惟數量不足 合景泰富小股東一度鼓譟

一邊廂唱淡，一邊廂趁機入市，看來是「淡友」的常態。過往經常看淡本港樓市的紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮，隨著2015年一篇《細價樓爆煲論》一鳴天下響，多年來對樓市走勢普遍看淡，遂被市場冠上「樓市淡友」稱號。

不過，淡友每每一邊看淡，一邊吼準時機入貨。湯文亮旗下紀惠集團，便於今年4月低價購入中環中心19樓及26樓全層。湯文亮不諱言睇淡樓市，其實是準備入市，直言「睇淡係做緊一個準備」。

今年4月底，湯文亮突然「轉軚」，認為本港樓市今年會升10% ，上月初他更用《水和冰》的理論形容本港樓市，指本港樓市受著6項因素影響走勢，包括需求、供應、利息、經濟、政策、人口，上述6項因素組成堅固的六角型，樓市如液體的水，冷凍後形成冰一樣堅固，更指是上車時機。

淡友轉軚之時，原來正好是首置身份入市次時。位於大潭的老牌豪宅陽明山莊，11座中層67室，實用面積2,049方呎，建築面積2,541方呎，上月以6,950萬元連一車位成交，實用呎價33,919元，按土地註冊處資料顯示，買家登記正是湯文亮。

過往透過公司名義購買無數物業的他，直言是次為了「慳稅」，遂用首置身份入市。他回應說：「陽明山莊位置及質素不俗，是跟陽明大業主購入，將用作長線投資之用，是次以首置名義入市，是為了省略印花稅」。是次入市，付稅295萬元，慳稅747萬元。即使近期中美貿易關係再轉緊張，他認為「在平穩之下有暗湧，如果資金不太充裕，或者所買的單位不是優質，忍下手比較好！」他續指，中原CCL創新高後回軟，預計若貿易戰惡化，下半年將樓市將再跌大約跌8至10％。

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大淡友湯文亮慳稅747萬咁爽 首置6950萬買陽明山莊

【淡友入市】湯文亮首置身份6,950萬買陽明山莊  「下半年樓市跌一成」

內房龍頭華潤置地（1109）舉行股東會，會後管理層未有與傳媒會面。持股5年至今的黃先生表示，股東會上沒有透露任何公司發展計劃，而個別股東亦只有問及公司的融資問題等。

問及華潤置地股價表現，黃先生則表示，「其實係上年先開始滿意」。黃先生指出雖然華潤置地市值大，但回報則未如理想。問及黃先生為甚麼選擇投資華潤置地，而不是其他內房股，他指出華潤置地有較多投資物業收租，以及借貸成本低，亦是其考慮因素。不過，黃先生表示整個華潤系的股價表現「麻麻哋」。他自己亦有投資華潤醫藥（3220）IPO，因為跌穿招股價，所以持有半年後已經售出。

【潤地股東會】小股東：「華潤系」股價表現麻麻哋

【新增林一鳴評論】 資深投資者林一鳴表示，估計樓價仍會在高位徘徊，特別是美國有機會減息，要樓價大跌非常難，因為現在想買樓的人，真是比想像中要多，很多人都想買，貿易戰只是短期心理影響，不會導致樓價大跌。現在的情況是「價升量跌」，放盤業主越來越少，但價格企硬，導致可以成交都接近新高價，但數量就很少，而不是買家減少。

近期樓市在未有全新樓開售帶動下氣氛淡靜，傳統10大藍籌二手屋苑本月首六日成交量僅約11宗，當中四個屋苑「食白果」，包括鰂魚太古城、康怡花園，東涌映灣園及鴨脷洲海怡半島。沙田第一城及天水圍嘉湖山莊亦各僅兩宗成交。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CCL、CCL_Mass及CCL(中小型單位)今周齊跌，結束三大整體指數齊升16周。中美貿易戰惡化對樓市的影響開始浮現，CCL及CCL(中小型單位)上周創新高後回軟，但跌幅輕微，CCL仍為歷史次高，相信樓價並非轉勢向下。預計未來樓價由連升轉為高位爭持，直到中美貿易談判有明顯進展。

中原城市領先指數CCL最新報188.95點，為歷史次高，上周創新高後，今周回軟0.25%。CCL(中小型單位)報188.49點，上周創新高後，今周回軟0.57%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報189.98點，按周回軟0.73%。早前三大整體指數齊升16周，創出歷史最長齊升。

CCL(大型單位)報191.25點，按周升1.38%。豪宅樓價升勢持續，連升5周共5.94%。兼連續3周創歷史新高。豪宅市道向好，支持樓價於高位企穩。

新界東CCL_Mass報200.59點，按周升0.82%，連續4周企穩200點上下。港島CCL_Mass報196.96點，按周跌0.25%，連續4周企穩197點上下。新界西CCL_Mass報170.66點，按周跌1.05%，連升5周後回軟，兼連續4周企穩170點上下。九龍CCL_Mass報185.11點，按周跌1.65%。

今周四區指數一升三跌，上周兩升兩跌，早前連續六周三升一跌，分區樓價升勢遇上阻力。四區之中，港九市區樓價較接近自己歷史高位，港島相差0.52%，九龍相差1.90%。新界東相差3.94%，新界西相差3.58%。

【樓價指數】中原CCL連升16周斷纜    林一鳴：樓價大跌非常難

比亞迪（1211）今日在深圳召開股東周年大會。集團主席王傳福表示，隨着「國六標準」的實行，加速了傳統車的轉換，比亞迪會捉緊這機遇取得較好位置，並指有信心在產品儲備，造型上徹底改變，包括未來在商標上的轉變，會為收入帶來新的增長。

太陽能業務方面，去年「531光伏新政」後，使光伏行業表現下滑。他預計下半年表現會明顯好轉，並指明白股東對這方面的擔心，但為太陽能業務現正觸底反彈，故認為股東應放心。

有小股東問及電池外供的進度和雲軌的發展。他指出，集團的電池團隊進步快，且是重中之重的市場化項目，目前在投資產能上已經準備好，並會在客戶容許的情況下，在未來幾個月公佈一些訂單情況。雲軌方面，他認為城市的交通仍在水心火熱中，故必須要將產品開發出來，又指雖然一定會經過一個適應期，但相信未來幾年在雲巴或雲軌會取得很多項目和有很多增長。

被問及會否調整今年的銷售目標，他透露1至4月新能源汽車增長較去年預期高，雖然有中美貿易戰等因素，但相信仍然高速增長和對下半年有信心。他又一再強調電動車業務在激烈的競爭下，比亞迪獲勝的機會會比同行大，更一再強調有信心有能力活下去。

有指資產回報率欠佳，他表示，公司目前根據幾個大方向經營，抓緊機遇和把內功練好，相信未來3至5年，一旦有大發展，不論在規模，行業的地位上，都能為股東帶來更好資產回報。此外，有小股東表示比亞迪在公關手法上不透明，並建議換車標，揚言「我們轉車標，月銷九萬輛沒問題」。王表示小股東的建議均會與管理層研究，而車標也一直在研究。他指看到市場確實有挑戰，但相信集團在多年來已形成具規模化的品牌和遇上不同機遇。

【股東會】比亞迪：產品造型及商標將徹底改變 冀推動增長

絕大多數發燒友都使用裝有半導體及錐盆單元的揚聲器。當中的一些設計細節未必人人注意到，但是有興趣知道。

喇叭單元是將電能轉換為機械能，再轉為聲能的一種裝置。發燒友相當重視揚聲器是否容易推動，原來工作效率是非常之低，由0.2%到最多20%不等。當中號角揚聲器最高效率的產品相較於直射式設計高出十倍，甚至於一百倍，代表對於擴音機功率儲備是各有要求。擴音機不一定是大功率的優勝，例如2A3膽機的用家，必定有很深的體會。

在揚聲器規格中，以靈敏度表示推動難易度更為實際，例如90dB/1w/1m代表它在一米距離以一瓦輸入達到90分貝聲壓級。其dB數值越低意味着擴音機須要相應加大輸入至某一個程度，才得到相同聲壓。喇叭單元口徑決定頻率範圍，口徑大頻率下潛深。振動膜面積細，則需要依靠長衝程獲得較大的空氣鼓動量，從而達到高聲壓。為求長衝程、低失真，喇叭結構要講究，例如磁鐵磁場強大，而且能抵受高溫、工作穩定、磁鐵磁束密度大，體積又要小，那麼釹磁鐵是很好的選擇，就是成本高。釹磁體積只要是傳統鐵粉芯的不到十份之一，就可取得相若效果。市面上一些表現傑出的氣動式高音單元，其磁鐵是根據需要用上條狀釹磁。

講到喇叭單元的懸掛系統，包括外露於振動膜外圍的懸邊，與及隱藏於背面的手風琴狀蜘蛛（spider）。後者是要讓振動膜活動時保持在中心準確位置上，不會跟周邊挨碰。音圈是以輕身的鎂作為材料，既不帶磁性，有助移動靈活，又耐高溫。鎂音圈成本重，在於供切割使用的刀具很快要更換。

談到吸音棉，對於發燒友來說就更神秘和更有趣味性。它是用來減弱箱內駐波，避免干擾聲音清晰度，同時通過熱力學作用，等同於加大了箱體，大約由15%到40%不等，這樣有利於在小房間中使用。附帶一提，有厰家積極研究吸音物所產生的作用，除了用量不同，甚至會應用特殊物料貼到箱內壁上，其他地方空空如也，這是厰方通過實際聆聽比較作出的調聲手段。

最後要談箱體尺寸問題。聲學家認為某些特定的長闊高比例對於聲音是有利的，包括通過聲學計算出來的0.7937:1:1.2599可減少駐波，與及美學上黃金比例0.618:1:1.618，更有廠家索性使用淚滴形或箱壁不平行形狀製造聲箱，真是各施各法，有效便成。

文：李英立 音響人，在紙媒寫評論，開店，主持電台節目，現為代理顧問。

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【HiFiZone】拆解揚聲器細節  加吸音棉竟可「放大」箱體 （李英立）

小占在台灣打工的年代，長住中山北路一間小旅館，這裏是北市的小日本，中山北路、林森北路，長春路一帶，三溫暖、小酒館、日式夜總會林立，頗有和風。

林森北路，又稱為五木條通，因為林森共有5個木字，條通則是日文的巷子。這裏在日治時代多為日本公務員居住。凜、Ren、Lucy's，林森北路條通招牌，多半是女人名字，路上偶有西裝友與旗袍女以日語送往迎來，卿卿我我，入夜的台北搖身一變日本花街，談情說愛成為林森北路的日常。

在這裏流連得最多的地方是一間「王德傳」茶莊，第五代傳人年紀和我相若，經常一起喝茶，王家賣茶已經一百多年，1862年就開始的王德傳茶莊，台灣最美的風景是人，其次就是茶。

王德傳茶莊創建人王俺尚於清同治年間由福建晉江渡海來台，在台南府城創立了第一家茶莊。在茶香中長大的王老闆王俊欽是茶莊的五代目傳人，做品牌是從他開始的，把賣茶這門父親口中的「老人生意」打造成精緻品牌，成功走出台灣，在上海、杭州、香港等開出多家門市專櫃。

台北市長春路的「王德傳」茶莊，在撲鼻茶香以及典雅復古的裝潢中，訪客彷彿置身清末民初的舊日時光。

王俊欽喝茶成癡，從小跟著爺爺喝茶。然而，父親卻認為賣茶是夕陽行業，於是關閉了位在台南的茶行，自己改行賣鞋，當然也不希望獨子王俊欽繼續經營賣茶生意。

但是，這並不能阻擋五代目對茶的熱情。他當年第一次回國就是跑到杭州龍井，之後一發不可收拾，經常往返兩岸，足跡遊遍中國六大茶山，更跑到雲南的不毛之地，深山上尋找千年茶樹，樂此不疲。

他後來為了重新開張已關閉二十多年的家族茶行，不僅辭去原本的建築工作，進行品牌的創造。

但賣茶和經營品牌終究是兩回事，何況在精緻茶飲市場上，幾乎沒有前例可以參考，華人是喝茶的民族，但若論品牌實力，兩岸加起來共八萬多家茶莊，卻抵不過英國來的Lipton茶葉，整個亞洲茶文化轉捩點就是2008年創辦的新加坡 TWG Tea茶品牌，TWG是The Wellbeing Group的縮寫，將自己定位為奢華品牌。產品包裝上的1837，意思並不是成立於1837年，而是新加坡從西曆1837年開始成為各種香料與茶葉的出口岸，不過這樣的設計，確實會讓人誤會具有一百多年的歷史。TWG現在全球有30多家分店、員工上千人。

王俊欽於是請姊姊王雅鈴來為品牌操刀。姐姐多年前任職P&G時，曾經成功打響Head & Shoulders、沙宣等洗頭水品牌。姐姐果然是品牌高手，構想了一個迥異於傳統茶行的作法是，除了供應普洱、鐵觀音與烏龍等傳統暢銷茶，也完整陳列了「綠、白、黃、青、黑、紅」的中國六大茶系，還主打年輕人青睞的綠茶、紅茶，並且研發出有香檳口感的氣泡茶，不含酒精和糖，卻有香檳般的愉悅口感，採用有機新鮮花瓣的「陰滯花茶」系列，引發話題。

姐姐親自做了好幾場Focus Group，找出時尚、高檔、風格化的品牌調性，並鎖定最會帶動流行風潮的25至45歲女性作為目標客群，打破「七成以上是男性，且年紀多在50歲以上」的茶飲消費者刻板圖像。

及後，五代目把茶莊51%股權賣了給食品巨企味全，後來味全受到食品安全滅頂風波之累，拋售旗下資產，將原有持股賣回給王家，味全入股後，茶葉獲利並不差，此次交易遠高於5年前味全花1億元的買入價。

現在的長春路「王德傳」茶莊，三溫暖、小酒館、日式夜總會景物依舊，老鳱嫖客還在，只是茶莊多了很多年輕貌美的日妹遊客來品茶。

茶香清揚、濃郁果香，甜醇回韻。

文：老占 斜槓中佬，浪蕩商場，遊走華洋，對慣數字，更愛文字，正職投資，涉獵廣泛，字字入心。 https://bit.ly/2Va4GF8

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【老占學堂】台灣茶癡復興家族茶莊 老餅生意轉攻年輕女性（老占）

東九龍指標上車屋苑九龍灣得寶花園錄得本月首宗成交，為E座高層7室，實用面積282方呎，原叫價510萬元，放盤約三星期減至502.8萬元沽出，守住「5球」，呎價17,830元。代理指，單位望全樓景，價錢略低。據知，賣方是投資者，2007年以126萬元買入單位。

綠表客688萬購綠悠雅苑 呎價12,670元破頂

全港首個「置安心」計劃項目青衣綠悠雅苑，再創新高價。美聯物業蘇順華表示，屋苑2座高層C室兩房戶，實用面積543方呎，原以綠表價680萬元放盤，最終反價8萬至688萬元售出，呎價12,670元再創屋苑綠表新高。賣方2013年以372萬元入市，6年升值85%。

將軍澳成交量跌六成    蔚藍灣畔兩房減15萬易手

利嘉閣蔡庭勇表示，將軍澳日出康城新盤即將推出，好多人等抽新盤，加上市場觀望中美貿易戰，區內二手成交放緩，本月暫錄得約16宗買賣，較上月同期約42宗減少六成，但暫時只是成交量減少，樓價未見下跌。坑口區蔚藍灣畔剛錄得本月第2宗成交，為2座中層G室，屬實用面積509方呎兩房戶，業主原叫價850萬元，買家睇樓一次，見業主願減價15萬即以835萬元承接，呎價16,404元。原業主2005年3月以228萬元入市，賺607萬元。

世紀21將軍澳魏仕良稱，同區居屋富康花園錄減價成交，為富康花園6座中層J室三房戶，實用面積592方呎，去年8月放盤居二市場叫價620萬元，累減35萬元至585萬元獲綠表客接貨，呎價9,882元。

中原地產伍耀祖表示，中美貿易戰形勢複雜，大市氣氛觀望，天水圍嘉湖山莊成交氣氛偏淡，近期有不少業主叫價態度軟化，近期成交價輕微回落，刺激睇樓量稍增。本周末錄得90組睇樓預約，按周升約6%，端午節3日假期合共約120組睇樓預約，現時放盤叫價平均每呎約11,900元，按周回落約0.3%。元朗及屯門有3個新盤蓄勢待發開售，料對二手市場中小型單位成交造成競爭，預計嘉湖山莊短期內難擺脫成交量低位橫行之格局。

嘉湖山莊本月成交量僅兩宗交投，其中麗湖居6座高層E室兩房戶，實用面積446方呎，成交價545萬元，呎價12,220元。

當年今日